L’ascensore trainato dal superbonus al 110%

Se il superbonus 110% comprende davvero anche gli ascensori, si potrebbero rivalutare molti immobili del boom edilizio degli anni ’70.

Con la recente Legge di Bilancio 2021 sono state prorogate le scadenze per poter utilizzare i bonus fiscali per le ristrutturazioni finalizzate al risparmio energetico degli edifici residenziali. Questo è probabilmente l’aspetto più importante per far sì che il superbonus 110% possa avere efficacia sul territorio nazionale.

In questo articolo ci interessiamo di un aspetto particolare introdotto dalla recente legge di bilancio che punta ad includere nel superbonus anche l’abbattimento delle barriere architettoniche, un’operazione con possibili ricadute importanti sul valore delle singole unità immobiliari.

Con il bonus facciate e il superbonus 110% esteso all’abbattimento delle barriere architettoniche, il valore di mercato dei condomini di 50 anni fa potrebbe crescere molto.

L’ articolo 66 della Legge 30 dicembre 2020 , n. 178 (Legge di Bilancio 2021) modifica l’articolo 119 del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77. Il comma D dell’articolo 66 modifica il comma 2 dell’articolo 119 aggiungendo
… dopo le parole: « nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente, » sono inserite le seguenti: «nonché agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni, » …

L’ articolo 16-bis del Testo Unico del 22/12/1986 n. 917 (Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) prevede una detrazione del 36% per vari interventi fino ad un massimo di 48.000 € per unità immobiliare, fra i quali alla lettera e) quelli
… finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104 ; …

Che a sua volta recita
Qualora la minorazione, singola o plurima, abbia ridotto l’autonomia personale, correlata all’eta’, in modo da rendere necessario un intervento assistenziale permanente, continuativo e globale nella sfera individuale o in quella di relazione, la situazione assume connotazione di gravità. Le situazioni riconosciute di gravità determinano priorità nei programmi e negli interventi dei servizi pubblici.

Infatti il sito governo.it/superbonus specifica:
Una volta eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può decidere di effettuare anche gli interventi cosiddetti “trainati”, come la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di  gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni, e molto altro. L’insieme di questi interventi (trainanti e trainati) deve comportare un miglioramento minimo di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Come gli altri interventi inerenti allo stesso provvedimento, se si sfrutta la possibilità di cessione del credito, anche per l’ascensore non si sborsa un soldo.

Sembrerebbe che se nel condominio c’è almeno una persona in questa condizione, l’installazione di un ascensore possa essere annoverato tra gli interventi trainati e godere del superbonus del 110%.

Considerando l’età degli immobili e quella probabile di chi ci abita, la presenza fra i condomìni di una persona portatrice di handicap in situazione di gravità non è una condizione così remota. Serve una percentuale di invalidità superiore al 50% e che sia certificata la necessità di cure correlate all’infermità invalidante già accertata, ad esempio una patologia oncologica.

Sembra una situazione un po’ grottesca che fa venire in mente il film “Metti la nonna in freezer”: se abbiamo l’invalido in condominio, possiamo farci l’ascensore. E la cosa potrebbe avere una ricaduta non trascurabile sulla rivalutazione delle singole unità immobiliari, soprattutto se considerata assieme agli altri necessari interventi trainanti e a quelli trainati, nonché a quelli relativi al bonus facciate.

In sostanza si tratta di un deep retrofit davvero importante che non incide solo sui consumi energetici dell’edificio e delle singole unità immobiliari, ma anche sull’adeguamento funzionale, l’estetica e l’abbattimento delle barriere architettoniche, contribuendo ad un generale miglioramento del benessere, oltre che del comfort abitativo. Da tutto ciò è ovvio che derivi anche la rivalutazione della singola unità sul mercato immobiliare. Alla fine il vecchio edificio si può avvicinare parecchio ad un nuovo NZeb.

Come funziona al momento l’installazione di ascensori e montascale in edifici che non ne sono provvisti?

Se il disabile vuole il servoscala e in assemblea non trova consensi, se lo paga, se lo detrae e se lo usa, tendenzialmente in modo esclusivo. Se qualcun altro in seguito volesse utilizzarlo dovrebbe pagare la quota di competenza (rivalutata nel tempo).
La cosa è ovviamente più complessa di così.
È opportuno convocare un’assemblea di condominio con la proposta dell’intervento nell’ordine del giorno, presentare progetto e preventivo, sottoporlo a votazione, ecc….
Ma anche nel caso in cui non si trovasse una maggioranza favorevole, o non si riuscisse nemmeno ad avere un’assemblea, l’interessato potrebbe procedere ugualmente a sue spese. Basta che non si intacchino negativamente le parti comuni, ledendo ad esempio la destinazione d’uso, alterando il decoro, pregiudicando il diritto d’uso altrui.

Ci sono varie detrazioni che possono essere di notevole aiuto al singolo condomino che desideri installare un servoscala, ma viene da pensare che se l’assemblea di condominio non si esprime con maggioranza favorevole ad un intervento straordinario di questo tipo (il che determina la suddivisione della spesa su base millesimale), il più delle volte si tratti di una questione di soldi, sia per l’installazione che per la manutenzione di quella che può essere ritenuta un’ innovazione gravosa . Ma se viene gratis, chi si oppone in assemblea? Nessuno. Anzi, lasciamo pur perdere il servoscala e facciamo l’ascensore che è molto meglio.

Non tutti gli edifici si prestano ugualmente bene all’abbattimento delle barriere architettoniche.

Dopo la teoria, passando alla pratica, bisogna fare i conti con l’oste, ossia l’edificio e la sua tipologia che non sempre agevola le cose. Nei condomini con scala a U di dimensioni “minime” e giroscala verso l’esterno del fabbricato può significare dover sventrare il vano scale, mettere l’ascensore in prossimità degli ingressi agli appartamenti (sperando di avere spazio sufficiente per il rispetto delle misure) e poi ricostruire la scala almeno parzialmente in un volume esterno.

Spesa non da poco! Altro che detrazione, i soldi bisogna prima tirarli fuori. Hai voglia a mettere d’accordo almeno metà condomìni!
Si parla sempre di raggiungere la maggioranza dei millesimi, ma in casi del genere spesso è quasi coincidente con la metà dei condomìni, perché parliamo di edifici realizzati a cavallo del 1970 in cui gli appartamenti sono tutte prime case di proprietà. Quindi tanti appartamenti significano altrettanti proprietari da mettere d’accordo.
Una situazione piuttosto frequente, che può identificare ampie fette delle nostre periferie.
Ma se c’è la cessione del credito, perché tale intervento risulta tra quelli trainati del superbonus 110%, anche se ci fossero dei limiti di spesa per unità abitativa (che probabilmente sono almeno 6 su 3 piani) è probabile che ci si stia dentro tranquillamente.

Benissimo. Facciamo finta che su questo vecchio condominio si fanno tutti gli interventi disponibili a costo zero per chi ci abita. E vissero (o meglio vivranno) tutti felici e contenti.
Nelle vicinanze c’è un altro condominio nuovo, ultimato appena prima dell’inizio lavori sul vecchio.
Supponiamo che il valore di mercato a mq degli appartamenti nuovi fosse circa il doppio di quelli dell’edificio vecchio.
Dopo questo super deep retrofit sul vecchio, qual’è la differenza di valore di mercato tra i due edifici?
Di certo si è molto ridotta. Probabilmente tra i motivi che pesano ancora a favore del maggior valore del nuovo ci sono lo stato di manutenzione e la tipologia dei singoli appartamenti, la qualità degli scoperti condominiali e la disponibilità di garage fatti ancora a misura di Fiat 127.
Non ci sarà il riscaldamento a pavimento, né un secondo bagno, ma gli appartamenti si possono ristrutturare autonomamente quando si vuole. In compenso le bollette sono comunque più basse di prima e forse si compensa con una rendita catastale più bassa rispetto all’edificio nuovo.

Forse una più ampia disponibilità di appartamenti ben ristrutturati sul mercato potrebbe anche intaccare il prezzo del nuovo, proprio per una maggior offerta di beni quasi succedanei. In ogni caso è un’ottima forma di investimento per i condomìni, che di fatto si troveranno in possesso di un bene immobile ben rivalutato senza aver investito un soldo.

E ora le previsioni del tempo: pioggia di regali sulla nonnina malandata del terzo piano che ha reso possibile tutto ciò, soprattutto da parte degli eredi.

Il risparmio energetico aumenta il valore degli immobili, ma una ristrutturazione complessiva può fare di meglio.

Anche l’efficientamento energetico produce una rivalutazione degli immobili, se non altro perché riduce i costi di esercizio (le bollette), ma riuscire ad apportare ammodernamenti più consistenti, come appunto un ascensore, il rifacimento di facciate, balconi e serramenti, dovrebbe avere un peso ben maggiore sul valore di mercato delle singole unità immobiliari.

Non che tutto ciò non abbia una rilevanza sociale: si rivalutano i contesti periferici residenziali, si combatte il degrado urbano, si abbattono barriere architettoniche, si ridà ossigeno a tutta la filiera del comparto edilizio che da anni è in sofferenza, ecc..
E senza dubbio si fa anche del bene a un bel po’ di persone.
Basta pensare al numero di abitanti dell’Italia, alla loro età media (che continua ad aumentare), poi si portano le borse della spesa al terzo piano e ci si fa subito un’idea, magari vaga, di quante persone trarrebbero giovamento da una diffusa adozione di strumenti per la riqualificazione residenziale di questo tipo.
Senza considerare che a tutti può capitare di ritrovarsi con una gamba ingessata per qualche settimana.

Il fatto che col Covid ci siamo un po’ tutti abituati ad una certa forma di clausura domestica non può essere una giustificazione per dire che anche senza uscire di casa si sopravvive lo stesso, perché a tutti gli effetti significa una riduzione del benessere di non poche persone.

Comunque si voglia vedere la questione, si tratta sempre di ricadute positive sul territorio che rientrano fra i 17 punti dell’ Agenda 2030 . Al pari dell’energia pulita e del consumo responsabile, troviamo infatti salute e benessere, città e comunità sostenibili, riduzione delle iniquità.

Per fare l’ascensore serve un handicap, una condizione di gravità, o una certa età.

Il problema non è il guadagno potenziale (concretizzabile in caso di vendita dell’immobile) che si genera per alcuni singoli, perché questo arriva assieme a benefici generalizzati per la società, che rimangono il fine primario di tali iniziative del Governo.
Semmai quel che fa insorgere un po’ di perplessità è che per arrivare a migliorie consistenti per molti serva passare per gli svantaggi di pochi, di alcuni singoli portatori di handicap in condizione di gravità, che dagli altri avrebbero più bisogno di ricevere che di dare.

E d’altro canto, se in condominio stanno tutti bene, si resta fuori dal gioco, perché tutti questi bonus, compreso l’intervento trainato sulle barriere architettoniche, sono pur sempre dei provvedimenti transitori che se non si riescono a prendere al volo, vanno persi. Può darsi che verranno più o meno prorogati per altri anni, magari con modifiche, ma al momento non si sa, quindi è meglio ragionare con le scadenze note.
A dirla tutta anche l’handicap e la condizione di gravità possono avere carattere transitorio, dato che sono soggetti ad accertamento e poi a revisione dei certificati “a scadenza”. Eh già, da alcuni mali capita anche di guarire.

Alla fine del discorso può darsi che il cogliere la palla al balzo, incastrandosi al meglio tra le estemporaneità di leggi, invalidità e condizioni di gravità, possa essere davvero il modo più utile per sfruttare un’agevolazione senza precedenti e con poca probabilità di riproporsi, ma che comporta benefici ben più duraturi sia per i singoli proprietari degli immobili che per la collettività.
Queste agevolazioni possono e devono giustamente solleticare la fantasia di condomìni, amministratori e progettisti, però ci sono dei grimaldelli su cui far leva che non brillano per equità.

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L’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la guida Superbonus 110% con tutte le modifiche normative relative all’agevolazione fino a settembre 2021.
Scarica la guida (pdf)