Da appartamento a B&B

Qualora si possieda un appartamento di grandi dimensioni che per svariati motivi non viene sfruttato o se si ha la fortuna di essere proprietari di più immobili, un’idea molto consigliata è quella di funzionalizzare tali beni nell’ottica della struttura ricettiva e nello specifico del bed and breakfast. Tale ipotesi oltre a massimizzare lo sfruttamento degli spazi, prevede anche un aumento del valore e della rendita che ne deriva dall’immobile. Tuttavia, la decisione di destinare un ambiente di casa o l’intera unità a b&b presuppone alcune problematiche che occorre considerare sin dall’inizio. Per prima cosa è bene tenere presente che si tratta di edifici preesistenti e per questo motivo caratterizzati da peculiarità strutturali ben precise che talvolta si rivelano vincolanti per il nuovo progetto. Questo anche perché alla base di qualsiasi tipo di intervento si pongono specifici obblighi e normative da rispettare. Il primo aspetto riguarda la funzionalità: è indispensabile optare per le migliori scelte progettuali che riguardano l’organizzazione spaziale, la destinazione d’uso di ogni singolo ambiente e l’arredo più appropriato a tale scopo. Anche dal punto di vista del comfort è importante scegliere al fine di assicurare la comodità d’uso e il benessere psico-fisico. Le finiture, i dettagli, i colori, danno personalità allo spazio e per questo possono differenziare il proprio bed and breakfast rispetto agli altri, rendendolo riconoscibile tra i clienti. Ultimi, ma non per importanza, i servizi offerti determineranno il livello di soddisfazione di chi soggiornerà negli spazi ricettivi.

Normativa

In Italia non esiste una normativa unica per il regolamento del settore turistico ma ogni Regione stabilisce norme precise in materia. Per quanto riguarda i bed and breakfast, vi sono alcuni aspetti imprescindibili che ne definiscono la fattibilità nel caso di cambio funzionale degli edifici residenziali. Qualora l’appartamento non sia conforme al regolamento edilizio vigente nella Regione interessata, in materia igienico-sanitaria e di sicurezza, occorrerà trovare una soluzione per il consono adeguamento. Gli ambienti destinati alle camere da letto dovranno possedere dimensioni minime per poter essere accoglienti e funzionali e non potranno essere superiori al numero di 6 stanze all’interno delle quali potrà esserci un massimo di 20 posti letto. In caso di dimensioni e servizi più ampi non si parla più di b&b ma di alberghi. Per quanto riguarda la metratura di ogni singolo ambiente, si va dagli 8 mq delle camere singole ai 12 – 14 di quelle doppie, a seconda del territorio in cui ci si trova. In tutte le strutture di questo tipo dev’essere presente almeno un servizio igienico ogni due camere, che sia destinato esclusivamente agli ospiti e tale ambiente dev’essere dotato di attrezzature specifiche. A tal proposito, al fine di assicurare un più elevato livello di privacy e di comfort, la scelta ottimale è quella di dotare ogni singola camera di un bagno privato.

In alcune regioni vige l’obbligatorietà di rendere il bagno degli ospiti indipendente rispetto alle necessità dei proprietari dell’appartamento, qualora vi abbiano dimora. Inoltre, occorre che gli ospiti possano accedere alle camere attraverso un ambiente comune che sia necessariamente indipendente rispetto agli ambienti ed agli spazi di passaggio dei proprietari di casa. Oltre alle stanze, ai bagni e alle zone di passaggio, è necessario prevedere una sala predisposta per la preparazione ed il consumo della colazione. Premesso ciò, è indispensabile che vengano sempre rispettate le norme igienico-sanitarie vigenti e per questo motivo, è fondamentale che venga assicurata la pulizia quotidiana delle stanze, degli ambienti comuni e di quelli di passaggio. Anche tutti gli impianti devono essere a norma e rispettare i requisiti per la sicurezza comune. Inoltre, ogni struttura deve garantire l’acqua fredda e calda, il riscaldamento e l’illuminazione adeguata degli ambienti. Dal punto di vista funzionale, il regolamento edilizio in materia di bed and breakfast stabilisce che ogni camera sia munita di alcuni arredi importanti per soddisfare le necessità dell’utenza.

Permessi

Per poter rifunzionalizzare gli ambienti domestici in b&b occorre procurarsi alcuni documenti indispensabili. Il primo è rappresentato dalla SCIA turistica, ovvero la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, da rilasciare all’ufficio competente del proprio comune. Anche nel caso in cui si vogliano ristrutturare gli ambienti interni occorre conoscere quali interventi necessitino di autorizzazione. Infatti, mentre le opere di manutenzione ordinaria non prevedono l’obbligo di permessi, quelle di manutenzione straordinaria richiedono specifiche documentazioni. Qualora non siano preventivate modifiche strutturali sarà sufficiente la CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, se invece sono previsti interventi di ricostruzione e risanamento più corposi, sarà necessario presentare la SCIA, segnalazione certificata di inizio attività. Tutta la documentazione sopra citata richiede la consulenza di un professionista abilitato. È bene precisare che per svolgere attività turistica nella propria abitazione non occorrono permessi del condominio di cui si fa parte ma è necessario che il padrone di casa sia residente nell’appartamento e che interrompa tale attività per un minimo di tre mesi all’anno. Alla conclusione dei lavori di ristrutturazione straordinaria occorrerà dichiarare l’aggiornamento planimetrico al catasto. Tutti i documenti relativi a tali interventi andranno poi consegnati allo sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR) da parte di chi di competenza.

Il progetto del bed and breakfast

Qualora si desideri sfruttare la propria abitazione o una seconda dimora come struttura ricettiva extralberghiera, occorre chiarire che saranno necessari alcuni interventi finalizzati all’ottimizzazione funzionale. Infatti, se come spesso accade, l’immobile non è di nuova costruzione, saranno necessari gli adeguamenti rispetto alle normative vigenti, in materia di sicurezza ed igiene. Ogni ambiente dovrà rispondere a necessità funzionali e dovrà soddisfare caratteristiche estetiche in grado di rendere appetibile la struttura rispetto alla concorrenza. Premesso ciò, nella maggior parte dei casi si procede con interventi di nuova distribuzione degli ambienti e gli stessi vengono progettati secondo le caratteristiche e le misure minime disposte per legge.

Realizzazione di più camere da letto e bagni

Al fine di ottimizzare gli spazi di un comune appartamento, occorre attuare alcune opere indispensabili all’utilizzo in chiave ricettiva, prima tra tutte la predisposizione di più camere da letto. Ogni Regione italiana prevede particolari disposizioni normative secondo le quali ogni stanza da letto deve avere misure minime a seconda che si tratti di una matrimoniale o di una singola. In linea generica per la prima tipologia sono stati stabiliti i 12 mq, mentre per la seconda gli 8 mq. Per quanto riguarda i bagni ad uso esclusivo degli ospiti, devono essere commisurati sul numero di camere da letto che non può superare le 6 unità. Qualora ci si trovi di fronte a metrature generose che interessano poche ed ampie stanze, la soluzione consiste nel rimodulare lo spazio a disposizione, con la costruzione di un numero maggiore di unità dalle dimensioni più contenute. Per questo tipo di intervento, che comporta una variazione nella distribuzione degli ambienti, è necessario depositare preventivamente la SCIA, segnalazione certificata di inizio attività. Talvolta, se si possiedono spazi abbondanti, la scelta migliore consiste nel predisporre per ogni stanza da letto un bagno interno che, se anche di piccole dimensioni, assicura maggiore privacy all’utente finale.

Trasformazione di un soggiorno in camera da letto

Un altro tipo di intervento utile all’adeguamento delle residenze per l’utilizzo turistico è caratterizzato dall’aumento del numero di camere da letto che possono essere ricavate da un ambiente precedentemente destinato ad uso diverso. Ne è un classico esempio il soggiorno che si presta bene alla rifunzionalizzazione in tale senso, poiché presenta sempre almeno un’apertura e le dimensioni sono sufficienti e talvolta maggiori rispetto alle camere per gli ospiti. Infatti, una volta verificate le misure minime, sarà sufficiente inserire l’arredo necessario e curare l’illuminazione dell’ambiente. Dove prima si trovava il divano potrà essere inserito il letto, corredato dai comodini, mentre lo spazio prima occupato da tavolo e mobile per la tv potrà ospitare l’armadio ed una scrivania. Spesso tale intervento non presuppone l’abbattimento di muri e nel caso di saloni doppi, dotati di doppia apertura, sarà possibile predisporre due camere da letto.

Creazione di almeno un ambiente comune

Che venga sfruttato l’ingresso di casa, un corridoio, uno spazio di passaggio o un ambiente intero, l’importante è predisporre una zona comune per gli avventori del b&b. Adibita a sala da pranzo per consumare la colazione o ad area relax nell’attesa di lasciare la struttura, risulta essere di estrema utilità e molto apprezzata dal viaggiatore. Tale ambiente infatti può influenzare la decisione di chi deve soggiornare nella struttura ed ha bisogno di consumarvi la colazione o trascorrervi del tempo extra rispetto al pernottamento. La duplice funzione è infatti quella di funzionalizzare al meglio lo spazio per scopi precisi ma anche per favorire la socialità tra i visitatori del b&b. Se l’immobile possiede in origine una cucina ed un soggiorno divisi da un muro, un’opzione potrebbe essere quella di abbattere il muro purché non sia portante, così da creare un ambiente unico e più ampio. In questo modo, l’open space diventerà zona ricreativa e spazio di condivisione e scambio.

Rifacimento della cucina

Uno degli ambienti più importanti all’interno della struttura adibita a bed and breakfast è rappresentato dalla cucina comune. In questo spazio infatti è indispensabile garantire gli standard di igiene e conformità secondo normativa. Destinata alla preparazione ed al consumo della colazione, si tratta di un’area che sarà frequentata da tutti gli avventori e per questo motivo sarà necessario assicurare sempre ordine e pulizia. Per questi motivi, spesso si sceglie di ristrutturare l’ambiente cucina al fine di renderlo adatto alle esigenze di più persone. Dal punto di vista organizzativo, se il blocco cucina si trova nello stesso ambiente nel quale si consuma il pasto, lo stesso sarà da preferire nei modelli lineari ed occuperà una parete specifica. In questo modo sarà possibile guadagnare spazio utile per tavolini e sedie, indispensabili a garantire privacy ad ogni avventore. Qualora invece si voglia interpretare lo spazio in chiave “social” un’idea potrà essere quella di scegliere un tavolo grande, rotondo o rettangolare, dove il consumo della colazione diventerà una buona occasione per familiarizzare con gli altri ospiti. Tale soluzione viene adottata più raramente e si trova spesso in altre strutture extra alberghiere, quali ostelli e alberghi sociali. Dal punto di vista delle finiture, la scelta materica e cromatica varierà a seconda dello stile delle camere e delle esigenze puntuali, occorrerà però tenere sempre in considerazione alcuni principi. Trattandosi di un ambiente ad alto tasso di umidità e continuamente sollecitato, i rivestimenti andranno scelti con criterio: impermeabili, lavabili, facili da mantenere e durevoli nel tempo. Ogni intervento dovrà essere intrapreso nell’ottica del mantenimento della sicurezza, evitando la presenza di ostacoli pericolosi alla libera fruizione degli ambienti. La ristrutturazione includerà anche il rifacimento degli impianti idrico ed elettrico o qualora sia necessario, all’adeguamento secondo legge.

Ristrutturazione del bagno

Un altro intervento che interessa gli appartamenti da funzionalizzare a b&b, riguarda la ristrutturazione del bagno. A seconda dell’entità dei lavori sarà richiesta o meno la documentazione necessaria; ad esempio per sostituire i sanitari o riparare perdite improvvise non vige alcun obbligo di legge poiché tali interventi ricadono nella manutenzione ordinaria. Come già accennato, per questo tipo di ambiente, qualora le dimensioni dell’appartamento lo consentano, la scelta ottimale è quella di dotare ogni singola camera di un bagno privato interno. Tuttavia, non è sempre possibile optare per tale soluzione e in caso di impossibilità occorre agire secondo le disposizioni del regolamento edilizio regionale che stabilisce minimo un servizio igienico ogni due stanze.

La ristrutturazione del bagno o l’inserimento dello stesso dove necessario, deve assicurare:

• RICAMBIO DELL’ARIA

Qualora non sia presente un’apertura dev’essere predisposto un sistema di ventilazione forzata

• SICUREZZA

La normativa classifica questo tipo di ambiente come “area a rischio aumentato” per la
compresenza degli impianti elettrico e idrico. Nell’inserimento dei punti luce e dei punti acqua
occorre prestare particolare attenzione al fine di assicurare l’incolumità individuale.

La scelta di materiali e finiture dev’essere condotta in maniera consapevole, al fine di assicurare comfort ed usabilità: sono da preferire superfici resistenti alle sollecitazioni, antiscivolo (per la presenza di prodotti per l’igiene come saponi e detersivi), semplici da pulire e mantenere.

Realizzazione di un soppalco

Talvolta, nel caso di appartamenti dotati di camere piccole ma con soffitti molto alti, come negli edifici di antica costruzione, è possibile sfruttare lo spazio in senso verticale attraverso l’inserimento di un soppalco.
Questo tipo di intervento richiede il Permesso per Costruire e la SCIA, poiché comporta una variazione volumetrica ed un aumento della superficie interna da sfruttare. La normativa stabilisce alcune misure minime da rispettare al fine di assicurare comfort e sicurezza all’utente: altezza minima pari a 2,10 mt, superficie massima pari ad 1/3 della metratura della camera sottostante. Il soppalco potrà servire per ospitare un letto matrimoniale o una cabina armadio così da massimizzare la funzionalità dell’intero spazio a disposizione.

Adeguamento degli impianti secondo normativa

Qualora l’immobile non sia stato oggetto di recente ristrutturazione, occorre adeguare gli impianti al fine di renderli conformi alla normativa vigente nel momento della funzionalizzazione a b&b. La duplice possibilità è quella del completo rifacimento impiantistico o della messa a norma dello stesso. Se le due scelte comportano oneri di ristrutturazione e tempistiche differenti, nel primo caso si otterrà un impianto nuovo in linea con la totalità della normativa vigente, nel secondo caso invece si rispetteranno i parametri minimi di sicurezza ma si correrà il rischio di dover intervenire nuovamente in futuro.

Tutti gli interventi sopra descritti sono finalizzati all’ottimizzazione degli spazi, alla massimizzazione funzionale ed alla messa a norma in tema di sicurezza e comfort personali.
Una delle regole da tenere a mente durante l’iter progettuale è quella di sfruttare tutti quei particolari costruttivi, quelle caratteristiche dell’immobile che se sfruttate possono apportare un importante contributo per il successo del risultato finale. Ad esempio la presenza di aperture ampie se valorizzata potrà rendere gli ambienti più salubri e luminosi, o quella di un balcone di dimensioni generose nelle stagioni più calde permetterà di sfruttarlo per il consumo della colazione. E ancora, nel caso di edifici storici, la presenza di dettagli compositivi e la relativa valorizzazione permetteranno di dare un plusvalore agli spazi del bed and breakfast, attirando l’attenzione degli avventori più attenti.

La scelta dell’arredo

Come per qualsiasi altra componente, l’arredo del bed and breakfast comporta delle scelte che vanno misurate sulla disponibilità spaziale, sulla conformazione strutturale e sulle esigenze di tipo funzionale ed estetico. L’aspetto è sicuramente un elemento molto importante che occorre curare al fine di attirare l’attenzione di potenziali clienti che il più delle volte scelgono la struttura online, paragonandola in modo diretto ai relativi competitors. Il bed and breakfast si distingue da altre tipologie di strutture ricettive per le misure limitate e per l’atmosfera familiare ed accogliente, ad emulazione del classico ambiente domestico. Una scelta ottimale è quella di ricreare ambienti originali, in cui si possa rintracciare un fil rouge tra camere e spazi comuni, dove viene prestata particolare attenzione ai dettagli. Inoltre, può essere utile curare un aspetto che differenzi e dia personalità agli spazi: un angolo lettura nella sala relax, una piccola area bimbi o ancora un angolo verde con specie vegetali ed erbe officinali. Qualora si goda di un terrazzo generoso o di un giardino, si avrà l’opportunità di sfruttare tali spazi aperti nell’ottica di dare unicità all’intero appartamento. Basteranno un tavolino, delle sedie e qualche lanterna per ricreare un angolo colazione en plein air, se poi lo spazio abbonda sarà un’ottima scelta quella di aggiungere un dondolo o delle sedie sdraio per godere degli spazi aperti nelle giornate soleggiate.

L’idea di aggiungere al b&b un piccolo solarium darà la possibilità di offrire un servizio “extra” agli ospiti che potranno vivere un’esperienza da ricordare e perché no, da ripetere. Allo stesso modo, anche l’inserimento di una vasca idromassaggio o di una doccia sensoriale all’interno di un bagno ampio, o ancora il ripristino di un camino nella sala, potranno dare un valore aggiunto alla struttura, rendendola unica nel suo genere.

Premesso che il b&b avrà ancora più successo se sarà personalizzato ed arricchito con particolari e servizi unici, occorre stabilire alcune regole che possono aiutare chi decide di funzionalizzare a tale uso gli spazi di casa. L’arredo giocherà un ruolo fondamentale: oltre a soddisfare specifiche necessità, aiuterà a dare nuova personalità agli spazi. A partire dall’ingresso, un’idea utile è quella di inserire un piano d’appoggio che potrà ospitare brochure e mappe della città, indispensabili per il soggiorno degli ospiti.
Saranno sufficienti una mensola o un secretaire ed in poco spazio verrà ricreato un “angolo di benvenuto”, ottimale al momento dell’arrivo dei visitatori. In corrispondenza di tale complemento, se le dimensioni dell’ingresso lo permettono, sarà consono collocare anche due sedute (un divanetto o due poltroncine), grazie alle quali ci si potrà sedere durante l’attesa o la richiesta di informazioni al padrone di casa. Gli spazi comuni dovranno essere arredati nell’ottica di garantire comfort e praticità: sala comune, cucina e ambienti di passaggio dovranno essere adeguatamente illuminati e soddisfare le esigenze estetiche e funzionali degli ospiti. Poiché la cucina è ritenuta l’ambiente di casa per eccellenza, ogni sua componente andrà scelta con attenzione: i piccoli elettrodomestici potranno essere d’ausilio alla preparazione della colazione al fine di soddisfare le necessità più diversificate e le prese elettriche necessarie, dovranno garantire sicurezza e facilità d’uso anche ai fruitori. L’ambiente dovrà essere il più possibile accogliente, grazie all’inserimento di dettagli come piccole piantine o stencil sulle pareti che riportino texture o scritte che rievocano l’ambiente domestico. Tutto deve trovare posto in cassetti e scomparti al fine di mantenere ordine e pulizia.

A giocare un ruolo fondamentale sono le lampade: quelle allineate al di sopra del tavolo restituiscono un’atmosfera intima ed accogliente, donando un tocco contemporaneo all’insieme. La sala relax comune invece, dovrà assicurare tranquillità e favorire la socializzazione: un divano o delle comode sedute, un tavolino centrale e un impianto stereo per diffondere un basso sottofondo musicale che non ostacoli la conversazione.
È preferibile evitare l’inserimento di televisori per incentivare il dialogo tra gli ospiti. Per quanto riguarda le camere, saranno indispensabili letti singoli o matrimoniali che soddisfino le regole ergonomiche e le esigenze di comfort, accompagnati da comodini e lampade. L’armadio potrà essere appoggiato alla parete o incassato al muro, in ogni caso è bene che sia misurato sulle esigenze degli ospiti della stanza. Un plus è caratterizzato dal set scrivania – seduta, utile per svolgere brevi attività al pc o appoggiare effetti personali.
Complementi d’arredo come specchi, orologi e mensole con libri, contribuiscono insieme ai tessili a dare personalità all’ambiente.

Bastano pochi e piccoli accorgimenti per fare la differenza rispetto ai competitors del settore extralberghiero: una ricca colazione ed un’igiene impeccabile

Domotica

In alcuni casi di funzionalizzazione di un vecchio appartamento in bed and breakfast, la domotica viene considerata ausilio indispensabile per la corretta gestione della struttura. Per domotica si intende la disciplina finalizzata al miglioramento della vita domestica attraverso l’inserimento di sistemi intelligenti. Infatti, grazie all’utilizzo delle nuove tecnologie, gli impianti domestici sono in grado di funzionare in modo integrato e computerizzato, garantendo maggiore sicurezza in termini di perdite di acqua e gas e di intrusioni da parte di persone esterne e non autorizzate ad entrare nel b&b. Si tratta di soluzioni adottate soprattutto nel caso in cui il padrone di casa, pur essendo residente nella struttura, si trova per la maggior parte della giornata all’esterno della stessa e in questo modo sarà possibile controllare accessi e sicurezza da remoto. Ad oggi, la domotica interessa ancora pochi casi di strutture ricettive e nello specifico di bed and breakfast, ma è destinata ad essere impiegata con più frequenza al fine di “snellirne” la gestione ed il funzionamento.